Chung cư neo giá cao, việc sở hữu nhà ngày càng xa tầm với

Chung cư vẫn duy trì độ nóng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng cả dự án cũ và mới, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 25% theo năm, một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40%, tùy từng vị trí so với quý trước. Giá giao dịch bất động sản tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của đại đa số người dân, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi sau năm 2023, tức là từ năm 2024 có sự tăng trưởng trở lại. Đặc biệt, mức độ quan tâm tăng cao vào giữa năm và lượng giao dịch duy trì ổn định trong suốt năm 2024.

Cụ thể, đến hiện tại, chung cư đạt mức tăng 45% so với quý 1/2022, cũng là mức tăng cao nhất trong các phân khúc bất động sản trên thị trường. Giá bán của phân khúc này tăng mạnh nhất ở Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, so với quý 1/2023, giá bán căn hộ Hà Nội tăng 58%, căn hộ TP.HCM tăng 17%. Hiện giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội là 61 triệu đồng/m2, tại TP.HCM là 55 triệu đồng/m2.

Căn hộ chung cư duy trì độ nóng về giá bán và lượng giao trong năm qua. So với quý 1/2022, đây là phân khúc duy nhất ghi nhận mức độ quan tâm tăng 4%. Các loại hình khác đều sụt giảm mức độ quan tâm.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng chung cư tăng giá quá nhanh. Giá chung cư tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý 3/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp giá bán được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

“Đáng chú ý, thị trường ngày càng khan hiếm các dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 dù xa trung tâm. Giá tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ đã được đưa vào sử dụng nhiều năm”, ông Thịnh nói.

Trong thời gian tới, ông Thịnh cho rằng giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó. Dòng tiền của người mua cũng có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khẳng định, chung cư không chỉ là loại hình chiếm tỷ trọng quan tâm lớn nhất trên thị trường mà còn là loại hình có mức tăng trưởng giá mạnh nhất.

Đáng nói, theo ông Tuấn, dù giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và TP.HCM đều rất cao nhưng mức độ hấp thụ vẫn khả quan ở cả hai thị trường này. 70% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com,vn cho biết các dự án chung cư Hà Nội đều bán rất tốt hoặc tốt trong năm 2024. Tỉ lệ này tại TP.HCM là hơn 40%.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, chung cư luôn là loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường do hướng tới nhu cầu ở thực. Lượng giao dịch tăng mạnh ở các căn hộ có diện tích nhỏ. Các dự án có lượng giao dịch tốt là dự án đã hoàn thành, hạ tầng hoàn thiện, mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư uy tín, tiến độ tốt và lãi suất ưu đãi.

Giá nhà xa tầm với

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá nhà ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở từ nguồn cung nhà ở thương mại trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Trong bối cảnh đó, người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chỉ có thể “trông” vào nhà ở xã hội (NƠXH). Tuy nhiên, mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn theo dõi sát sao, chỉ đạo, điều hành tích cực, nhiều thành phố lớn vẫn hạn chế trong phát triển NƠXH. Bởi thiếu quỹ đất, vướng giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính rườm rà, khó thu hút chủ đầu tư.

Do đó, với người lao động thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân, giáo viên, hoặc nhân viên văn phòng mới đi làm, việc tiết kiệm để mua một căn nhà tại khu vực đô thị đã, đang và sẽ tiếp tục trở thành một mục tiêu rất xa vời.

VARS cho rằng, để giải quyết nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân, đòi hỏi cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng, để cân bằng cán cân cung - cầu.

Theo đó, về phía cung, các giải pháp cần hướng đến việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven, và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả.

Về phía cầu, người dân có nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị, cần có kế hoạch tài chính rõ ràng, tận dụng các chương trình hỗ trợ, và sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở. Chỉ khi đó, bài toán nhà ở mới có thể được giải quyết một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả cá nhân và xã hội.

“Thay vì cố gắng mua một căn nhà có diện tích lớn, chất lượng cao với các tiện ích dịch vụ đa dạng, cao cấp. Người dân có thể cân đối để lựa chọn những sản phẩm với tiêu chuẩn phù hợp để hài hòa giữa khả năng và mong muốn. Có như vậy, mục tiêu sở hữu nhà ở mới có thể trở nên “nhẹ nhàng hơn””, VARS nêu.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhấn mạnh rằng để giải bài toán nhà ở cho người dân và ổn định thị trường bất động sản, Chính phủ và các cơ quan liên quan cần nhanh chóng đẩy mạnh triển khai Đề án 1 triệu căn NƠXH.

“Nhà nước cần triển khai nhanh các chính sách cụ thể như: Thu hút doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, thúc đẩy giải ngân vốn hỗ trợ, điều chỉnh các quy định liên quan đến thủ tục pháp lý… Chẳng doanh nghiệp nào muốn làm NƠXH khi biên lợi nhuận bị khống chế chỉ 10% cùng với thủ tục quá lâu, trong khi xây dựng chung cư thương mại có biên lợi nhuận lên tới 40 - 50”, ông Thịnh nói.